Rok 2026 zapowiada się jako okres „podwyższonej normalności” na rynku nieruchomości. Po latach dynamicznych wzrostów cen, gwałtownych zmian stóp procentowych i niepewności regulacyjnej rynek wchodzi w fazę stabilizacji. Popyt na nowe mieszkania nie słabnie, choć staje się bardziej selektywny, a decyzje zakupowe są wyraźnie bardziej przemyślane. To sprzyja inwestorom długoterminowym, którzy szukają przewidywalnych i odpornych na wahania aktywów.
Kluczowym czynnikiem wspierającym rynek w 2026 roku są obniżki stóp procentowych i poprawa dostępności kredytów hipotecznych. W ostatnich kwartałach realnie wzrosła zdolność kredytowa gospodarstw domowych, czemu sprzyja również stabilny rynek pracy i wzrost wynagrodzeń. Choć koszt kredytu w Polsce nadal pozostaje wyższy niż w wielu krajach Unii Europejskiej, trend jest jednoznaczny: finansowanie stopniowo staje się bardziej osiągalne.
Jednocześnie popyt jest wzmacniany przez czynniki strukturalne: deficyt mieszkań w dużych miastach, migrację do ośrodków akademickich i biznesowych oraz zmiany demograficzne. Ograniczona podaż nowych inwestycji, wynikająca z wysokich kosztów budowy, niedoboru gruntów i rosnących wymogów regulacyjnych, sprawia, że dobrze zlokalizowane projekty szybko znajdują nabywców i najemców.
Szczególnie atrakcyjnym segmentem pozostają mieszkania w miastach akademickich. Liczba studentów w Polsce przekracza 1,28 mln, a rosnący udział studentów zagranicznych dodatkowo wzmacnia popyt na najem. Niedobór miejsc w akademikach powoduje, że większość studentów korzysta z rynku komercyjnego, co przekłada się na bardzo wysokie obłożenie mieszkań, sięgające nawet 95-98% w sezonie akademickim. Lokale położone blisko kampusów osiągają czynsze wyższe o 10-15% od średniej rynkowej, a stopy zwrotu z najmu brutto mogą sięgać 8-10%, a w przypadku mikro apartamentów nawet więcej.
Stabilizacja cen mieszkań, widoczna po okresie boomu, paradoksalnie sprzyja inwestorom. Rynek dojrzewa a zakupy coraz rzadziej mają charakter spekulacyjny, a coraz częściej są podporządkowane długoterminowemu najmowi. Rosnące czynsze w dużej mierze rekompensują wysokie ceny zakupu, a mieszkania w silnych lokalizacjach są mniej podatne na wahania koniunktury.
- Jeżeli chodzi o popyt na mieszkania w 2026 roku, szacujemy, że utrzyma się on na poziomie zbliżonym do tego, który obserwujemy w czwartym kwartale 2025 roku, z delikatnym, kilkunastoprocentowym wzrostem. Nie spodziewamy się jednak wielkiego odbicia, a raczej stopniowej, stabilnej poprawy. Czynnikami, które mogą sprzyjać wzrostowi popytu, są przede wszystkim możliwe w drugiej części roku obniżki stóp procentowych. Jeżeli faktycznie do nich dojdzie, poprawi to dostępność kredytów mieszkaniowych i przełoży się na większą aktywność kupujących.- mówi Andrzej Gutowski, dyrektor sprzedaży Ronson Development
Najem studencki i długoterminowy pozostaje przy tym relatywnie odporny na sezonowość. Studenci często zawierają umowy na wiele miesięcy z góry, a absolwenci nierzadko kontynuują najem po zakończeniu studiów, podejmując pracę w tym samym mieście. Dodatkowym, choć coraz bardziej regulowanym źródłem dochodu, może być najem krótkoterminowy, traktowany jednak raczej jako uzupełnienie, a nie fundament strategii inwestycyjnej.
Wszystko to sprawia, że w 2026 roku nieruchomości, zwłaszcza w dużych i akademickich miastach, pozostają bezpieczną przystanią kapitału. Rynek nagradza dziś rozsądek, dobrą lokalizację i długofalowe myślenie. Dla inwestorów, którzy akceptują umiarkowane tempo wzrostu w zamian za stabilność i przewidywalne przepływy pieniężne, mieszkania nadal są jednym z najatrakcyjniejszych aktywów.
Komentarze