Kto może legalnie pośredniczyć w kredycie hipotecznym?
Pośredniczyć w kredycie hipotecznym może tylko podmiot wpisany do rejestru prowadzonego przez Komisję Nadzoru Finansowego. Dla pośredników kredytów hipotecznych i ich agentów właściwy jest dział I rejestru pośredników kredytowych KNF.
Ustawa przewiduje trzy formy tej działalności i warto wiedzieć, z którą ma się do czynienia:
- Pośrednik z zezwoleniem KNF. Może współpracować z wieloma bankami. KNF wydaje zezwolenie albo odmawia go w drodze decyzji administracyjnej w terminie 30 dni od złożenia wniosku.
- Pośrednik powiązany. Działa bez zezwolenia, na podstawie wpisu do działu I rejestru, w imieniu i na rzecz wyłącznie jednego kredytodawcy.
- Agent pośrednika. To przedsiębiorca wykonujący czynności pośrednictwa kredytu hipotecznego w imieniu i na rzecz wyłącznie jednego pośrednika.
Dla klienta różnica jest praktyczna. Pośrednik powiązany pokaże ofertę jednego banku, a nie przegląd rynku. Agent nie działa na własny rachunek, więc warto wiedzieć, jaką firmę reprezentuje.
Jak sprawdzić pośrednika w rejestrze KNF?
Rejestr jest publiczny i bezpłatny. Wchodzi się na stronę KNF, do działu I rejestru pośredników kredytowych (pośrednicy kredytu hipotecznego), i wyszukuje firmę lub nazwisko. Dział ten ma osobne zakładki: rejestr pośredników kredytu hipotecznego i rejestr agentów pośrednika.
Warto sprawdzić trzy rzeczy:
- Czy firma lub osoba w ogóle figuruje w dziale I. Wpis w dziale II dotyczy tylko kredytu konsumenckiego.
- Czy jest pośrednikiem powiązanym, a jeśli tak, z jakim kredytodawcą. Rejestr zawiera informację, czy pośrednik jest powiązany, oraz nazwy kredytodawców, na rzecz których działa.
- Jeśli rozmawiasz z agentem: czyim jest agentem i czy ten pośrednik również widnieje w rejestrze.
Wątpliwości co do statusu rejestracji można też wyjaśnić w samym urzędzie. KNF udziela informacji pod numerem 22 262 58 00.
Co pośrednik musi ci przekazać przed rozpoczęciem współpracy?
Zanim pośrednik zacznie pracę nad twoim kredytem, musi przekazać ci na trwałym nośniku (np. na papierze lub w PDF) zestaw informacji określonych w art. 17 ustawy o kredycie hipotecznym. Obejmują one m.in. firmę, siedzibę i adres pośrednika, numer wpisu do rejestru z adresem strony, na której rejestr jest dostępny, oraz informację, czy jest pośrednikiem powiązanym, a jeśli tak, dla jakich kredytodawców działa. Musi też powiedzieć, czy oferuje usługi doradcze, i opisać procedury składania skarg, w tym pozasądowych.
W praktyce to najprostszy test rzetelności. Jeśli pośrednik nie przekazuje tych informacji albo zbywa pytanie o numer wpisu, to sygnał ostrzegawczy niezależnie od tego, jak przekonująco brzmi reszta rozmowy.
„Bezpłatnie” – kto w takim razie płaci pośrednikowi?
Większość lokalnych pośredników deklaruje, że dla klienta usługa jest bezpłatna, bo wynagrodzenie wypłaca bank. To model legalny, ale jego koszt nie jest tajemnicą, a pośrednik nie może go ukrywać.
Ustawa nakazuje poinformować konsumenta o prowizji i innych wynagrodzeniach przekazywanych pośrednikowi przez kredytodawcę lub inne podmioty, wraz z ich wysokością, o ile jest znana. Jeśli kwota nie jest znana w chwili przekazania informacji, konsument dostaje informację, że zostanie ona podana w formularzu informacyjnym.
Warto więc zapytać wprost: ile pośrednik otrzyma od banku, którego ofertę rekomenduje, i czy prowizje różnych banków się różnią. Nie chodzi o podważanie modelu. Chodzi o to, by wiedzieć, czy rekomendacja wynika z parametrów kredytu, czy może też z wysokości prowizji.
Osobną kwestią są usługi doradcze. Kredytodawcy, pośrednicy i agenci, którzy je świadczą, muszą zapewnić, by struktura wynagrodzenia ich personelu umożliwiała działanie w najlepszym interesie konsumenta i nie zależała od osiągania celów sprzedażowych. Nazwy „doradca”, „ekspert” czy „pośrednik” na stronach internetowych są używane zamiennie. O tym, jaką usługę faktycznie otrzymasz, rozstrzyga oświadczenie pośrednika z art. 17, a nie nazwa stanowiska.
Pytania, które warto zadać na pierwszym spotkaniu
Poza formalnościami przydaje się kilka pytań o samą pracę:
- Z iloma i z jakimi bankami pan/pani współpracuje? Pośrednik powiązany z jednym bankiem powinien to powiedzieć od razu.
- Ile ofert zobaczę i w jakiej formie? Porównanie powinno obejmować nie tylko oprocentowanie, ale i RRSO, prowizję oraz wymagane produkty dodatkowe, np. ubezpieczenia.
- Czy przed złożeniem wniosku sprawdzi pan/pani samą nieruchomość? Stan prawny lokalu czy działki może zablokować kredyt niezależnie od zdolności kredytowej.
- Kto będzie prowadził moją sprawę do wypłaty środków? Przy kilkutygodniowym procesie ważne jest, by nie trafiać co etap do innej osoby.
Czego pośrednik nie zmieni: wkład własny i zdolność kredytowa
Część wymogów wynika z zaleceń nadzoru, a nie z polityki pojedynczego banku, i żaden pośrednik ich nie obejdzie. Najważniejsze dotyczą wkładu własnego. Według Rekomendacji S wskaźnik LtV, czyli relacja kwoty kredytu do wartości nieruchomości mieszkalnej, nie powinien w momencie udzielenia kredytu przekraczać 80%, albo 90%, gdy część powyżej 80% jest odpowiednio ubezpieczona lub zabezpieczona. W praktyce oznacza to co najmniej 10% wkładu własnego, a przy mniej niż 20% zwykle dodatkowy koszt zabezpieczenia.
Rekomendacja S wpływa też na ocenę zdolności. Bank powinien zwracać szczególną uwagę na sytuacje, w których wskaźnik DtI przekracza 40% dla klientów o dochodach nie wyższych niż przeciętne wynagrodzenie w regionie oraz 50% dla pozostałych.
Jeśli ktoś obiecuje kredyt „bez wkładu” albo „mimo braku zdolności” bez wyjaśnienia, na jakiej podstawie, warto potraktować to z dużą ostrożnością.
Przykład lokalnego pośrednika: jak czytać ofertę
Weźmy jeden z lubelskich podmiotów, Vinance. Firma opisuje na swojej stronie zakres pośrednictwa w kredytach hipotecznych w Lublinie: kredyt na zakup mieszkania, kredyt na budowę domu oraz porównanie ofert banków, w tym oprocentowania i RRSO. Deklaruje, że podczas bezpłatnej konsultacji weryfikuje zdolność kredytową i sprawdza, czy nieruchomość spełnia formalne wymogi banku. Na stronie podaje też, że wynagrodzenie za usługę pokrywa bank. Poza kredytem na zakup nieruchomości zajmuje się również refinansowaniem kredytu hipotecznego, kredytami firmowymi i deweloperskimi. Zespół tworzą Kamil Wasincionek, właściciel, oraz Martyna Ignatowska, ekspert ds. kredytów.
Takie deklaracje są dobrym punktem wyjścia, ale nie zastępują weryfikacji. Przy tej i każdej innej firmie z Lublina sprawdzenie wygląda tak samo: wpis w dziale I rejestru KNF, informacje z art. 17 na piśmie przed rozpoczęciem współpracy i jasna odpowiedź na pytanie o wynagrodzenie od banku.
Czy korzystanie z pośrednika kredytu hipotecznego jest obowiązkowe?
Nie. Kredyt hipoteczny można złożyć bezpośrednio w banku. Pośrednik pomaga porównać oferty i przejść przez formalności, ale nie jest wymagany.
Jak sprawdzić, czy doradca kredytowy działa legalnie?
Wyszukaj firmę lub nazwisko w dziale I rejestru pośredników kredytowych na stronie KNF. Pośrednik ma też obowiązek sam podać ci numer wpisu i adres strony z rejestrem przed rozpoczęciem usług.
Czym różni się pośrednik powiązany od „zwykłego” pośrednika?
Pośrednik powiązany działa na rzecz wyłącznie jednego kredytodawcy i nie potrzebuje zezwolenia KNF. Pośrednik z zezwoleniem może przedstawiać oferty wielu banków.
Skąd mam wiedzieć, ile pośrednik zarabia na moim kredycie?
Pośrednik musi poinformować o prowizji od kredytodawcy i jej wysokości, jeśli jest znana. Jeśli nie jest, kwota zostanie podana w formularzu informacyjnym kredytu hipotecznego.
Jaki wkład własny jest potrzebny do kredytu hipotecznego?
Zgodnie z Rekomendacją S standardem jest LtV do 80%, czyli 20% wkładu. LtV do 90% (10% wkładu) jest możliwe, gdy nadwyżka jest ubezpieczona lub dodatkowo zabezpieczona. Poszczególne banki mogą stawiać wyższe wymagania.
