– Ma Pan olbrzymie doświadczenie w branży deweloperskiej. Prawie 20 lat na rynku…
– Byłem jednym z trzech pierwszych w Polsce deweloperów, którzy zaczęli budować w Polsce tzw. drugie domy nad morzem, w okolicy Jastrzębiej Góry, Dębek, Jastarni czy Juraty. Niestety, dynamiczny rozwój mojej firmy deweloperskiej został przerwany przez upadek banku Lehman Brothers w 2008 roku. W trudnej sytuacji znalazła się moja firma Rozewie Apartamenty spółka jawna oraz inni deweloperzy – Kristensen i Zdrojowa Inwest. Rozwiązaniem była zmiana profilu inwestycyjnego, czyli budowa obiektów komercyjnych. Stałem się więc jednym z pierwszych deweloperów, który budował hale dla Tesco, Lidla, Biedronki, parki handlowe czy galerie. Mamy w swoim portfolio zrealizowanych około 60-70 obiektów handlowych postawionych na terenie całego kraju – od Jastarni na północy, przez Przemyśl na południu, po Dobrzyń Wielki na Opolszczyźnie . Nawet jeśli budowaliśmy w znacznym oddaleniu od Lublina, zawsze angażowałem lubelskie firmy. W sercu zawsze mam lokalny patriotyzm.
– Jak ocenia Pan obecną sytuację na rynku nieruchomości w Lublinie? Ceny wywindowane są do granic możliwości…
– Rynek nieruchomości w Lublinie, podobnie jak w całej Polsce, z fazy dynamicznego rozwoju przeszedł do swego rodzaju stagnacji. W ciągu ostatnich kilku lat obserwowaliśmy znaczący wzrost zainteresowania nieruchomościami. Zakup nieruchomości był atrakcyjny nie tylko jako własne ,,M’’, ale i pewna lokata kapitału. Niestety ten trend uległ odwróceniu. Wpływ na tę sytuację ma bardzo wiele czynników makro i mikroekonomicznych.
Jeżeli chodzi o te ostatnie, to z pewnością nie pomaga nam wojna na Ukrainie. Ludzie nie mają poczucia stabilizacji w związku z wielkoskalową agresją Rosji. Obawy dotyczące przyszłości są szczególnie odczuwalne tu, na ścianie wschodniej. Oliwy do ognia dolewa polityka prezydenta Trumpa, który raz daje Ukraińcom uzbrojenie, potem ucina dostawy. Do tego dochodzi zmęczenie samych Ukraińców. To tworzy atmosferę niepewności, nie ma poczucia stabilnego bezpieczeństwa, czyli czynnika zachęcającego do inwestowania.
Drugą przyczyną – makroekonomiczną - jest wojna celna i walka o prymat na świecie pomiędzy Stanami Zjednoczonymi i Chinami. Sytuacja na rynkach światowych nie sprzyja więc inwestowaniu w nieruchomości, a i w kraju mamy wiele powodów, by dobrze zastanowić się czy podjąć ryzyko zakupu. Z pewnością cena jest jedną z tych barier.
– Co wpływa więc na tak wysokie ceny nieruchomości na rynku pierwotnym?
– Z pewnością jednym z czynników, które mają wpływ na cenę mieszkania jest „droga złotówka”. Mam tu na myśli zarówno wysokie stopy procentowe kredytów hipotecznych ustanowione przez NBP, jak i niewiarygodne, nieproporcjonalne zarobki systemu bankowego w Polsce. Polski system bankowy zarobił w ubiegłym roku ponad 40 mld zł, a prognozy na ten rok są wyższe o kolejne 10 mld. Te olbrzymie dochody banków są realizowane kosztem obywateli i przedsiębiorców. Jeżeli do Wiboru, który jest na horrendalnym poziomie ponad 5 proc., dodamy 2 proc. marży bankowej, to kredyt hipoteczny jest oprocentowany na niebotycznym poziomie 7-8 proc (po doliczeniu wszystkich dopłat). A równolegle lokaty bankowe mają stopę procentowa 3 proc. w skali roku.
I na tym poziomie jest właśnie realny dla banku koszt pieniądza.
Jedynym rozwiązaniem, by ograniczyć bankową pazerność, są odgórne przepisy na mocy ustawy, ograniczające marżę do poziomu 0,5 proc. co i tak przełoży się na oprocentowanie kredytu na poziomie 6 proc. Jednak te 2 proc., które zostaną u przedsiębiorcy czy obywatela, robią różnicę. Zaoszczędzone środki można przeznaczyć na inwestycje. Zresztą i tak koszt pieniądza jest dwukrotny. Ja jako deweloper biorę kredyt na 2-3 lata, by sfinansować inwestycję, a prywatny nabywca mieszkania zadłuża się na 30 lat. Ostatnio jako Polski Związek Firm Deweloperskich wyliczyliśmy, że obniżenie kredytów o wspomniane 0,5 proc. przekłada się na zwiększenie zdolności kredytowej rodziny „2 + 2” o 30 tys. zł. Jeżeli ostatnio prezes NBP obniżył stopy procentowe w sumie tylko o 0,75 proc., to zdolność rodziny wzrosła o 45 tysięcy złotych. Gdyby teraz przeforsować ustawę, a takie plany są w rządzie, obniżającą marżę kredytu hipotecznego do pół procenta, to nagle statystyczny Kowalski miałby większą zdolność kredytową o 135 tys. zł. To byłoby ogromne wsparcie dla polskich rodzin, które często balansują na granicy zdolności kredytowej. A po przeliczeniu budżetu domowego rezygnują z zakupu mieszkania, bo koszt obsługi kredytu na przestrzeni lat będzie zbyt drogi. To są szybkie i proste rozwiązania, potrzeba tylko odwagi rządzących, a nie wsłuchiwania się w demagogię głoszoną przez lewicowych aktywistów. W Polsce jest głód mieszkań, brakuje kilku milionów lokali.
– Co zrobić, aby mieszkania nie drożały?
– Konieczne jest przyspieszenie miejscowych planów zagospodarowania, szybsze wydawanie decyzji środowiskowych i pozwoleń na budowę. Nie może być tak, że średni okres od zakupu działki do zakończenia budowy to aż 5 lat. Mówi się, że mieszkania są drogie ze względu na wysokie marże deweloperskie. To nie jest prawda. Nawet, gdyby przyjąć 50 proc., a takich nie ma, to jeśli podzielimy to na okres 5 lat daje nam to 10 proc. rocznie. Tyle bez problemu zarobimy na giełdzie czy na obligacjach korporacyjnych.
Na cenę mieszkań wpływ ma także niewielka dostępność terenów pod zabudowę wielorodzinną i wysoki koszt działek w dobrych lokalizacjach. Słynną w całej Polsce stała się już chyba działka rolnicza na Czubach, gdzie za 60 arów właściciel żąda 10 mln. zł. Nie zapominajmy też o wysokich kosztach w sektorze budowlanym, a wysokość wynagrodzenia minimalnego ciągle rośnie. Nie ma więc możliwości, by cena mieszkań na rynku pierwotnym w Lublinie spadła poniżej obecnej.
– Skoro rynek jest skomplikowany i zmienny, to jest recepta na wypracowanie zysku w sektorze deweloperskim?
– Predykcja, czyli zdolność prognozowania sprzedaży, trendów rynkowych i preferencji konsumentów. Jednym z elementów tego procesu są inwestycje w „bank ziemski”. Chodzi o zakup działek, gdy były tańsze, bądź nikt się nimi nie interesował. Sztuką jest zobaczyć inwestycję tam, gdzie jeszcze nikt jej nie widzi i wykreować modę na miejsce.
– Kupować więc czy nie kupować, sprzedawać czy nie sprzedawać?
– Przypomnę, że branża deweloperska i pokrewne, to kilkanaście procent PKB. To jest bardzo dużo. Nie wracam już do złożonych obietnic przedwyborczych dla każdego, kto marzył o własnym „M”, a mam tu na myśli choćby słynny kredyty 0%. Może dobrze, że ktoś wreszcie powiedział: nie było, nie ma i nie będzie. Te obietnice sprawiały, że nabywcy czekali na ten kredyt i odwlekali decyzję zakupu mieszkania. Po co kupować teraz mieszkanie, skoro za chwilę pojawią się instrumenty rządowego wsparcia, tani kredyt, itp. Nikt nie chciał być przysłowiowym „jeleniem”.
W kwestii cen nowych mieszkań, to raczej nie można oczekiwać cenowego cudu. Może nastąpi niewielka korekta na rynku pierwotnym. Raczej należy lobbować, by rząd w końcu, jak już powiedziałem, obniżył ustawowo stopy procentowe kredytów hipotecznych. Sprzedający z kolei nie powinni liczyć na zbyt duże zainteresowanie nieruchomościami w Lublinie nabywców z Ukrainy. Po wojnie Ukraińcy faktycznie chętnie kupowali mieszkania w Warszawie, Krakowie, Sopocie, Katowicach, ale w Lublinie były to nieliczne transakcje. Wierzyliśmy, że Ukraińcy masowo zaczną przenosić do nas swoje fabryki. Tak się nie stało. W Lubelskiem to naprawdę śladowe inwestycje, a dokładnie chyba dwie. Nie miało więc to żadnego wpływu na rynek. Kiedy jednak mówimy o cenach mieszkań w Lublinie pamiętajmy, że jesteśmy dużym ośrodkiem uniwersyteckim, blisko i dobrze skomunikowanym z Warszawą i to sprawia, że inwestowanie tu dla wielu może być opłacalne.
– Jakie są zatem perspektywy lubelskiego rynku mieszkaniowego?
– Na rewolucję, szczególnie cenową, próżno liczyć. Pewne zmiany będą musiały zajść. W Lublinie mamy więcej firm deweloperskich, niż zakładów szewskich. Aż trudno uwierzyć, że na lokalnym rynku działa ponad 50 takich firm. W najbliższym czasie z pewnością możemy spodziewać się procesów konsolidacyjnych, szczególnie gdy mali deweloperzy będą musieli spłacać kredyty czasowe, a mieszkania będą czekać na nabywców. Z pewnością najbliższy czas będzie trudny dla naszej branży.
– Dziękuję za rozmowę.
Komentarze