Wypowiedzenie umowy najmu
Jeżeli najemca nie płaci czynszu, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu. Prawo takie nabywa się jednak dopiero po 3 pełnych okresach płatności, gdy czynsz nie został uregulowany, chyba, że umowa najmu stanowi inaczej. Prawa i obowiązki obu stron w tym zakresie określone są bezpośrednio w Ustawie o ochronie praw lokatorów. W takiej sytuacji wynajmujący musi wcześniej powiadomić najemcę o zamiarze złożenia wypowiedzenia oraz dać mu dodatkowy termin na uregulowanie długu. W praktyce wygląda to w ten sposób, że dodatkowa procedura i wymogi ustawowe mogą zająć nawet 2 miesiące, przez co wysokość należności niebezpiecznie wzrasta.
Czasem dochodzi do sytuacji, w których najemca płaci niepełny czynsz. Wówczas złożenie wypowiedzenia najmu możliwe jest dopiero wtedy, gdy łączna suma zaległości osiągnie wartość trzech pełnych okresów płatności. Zarządzanie nieruchomościami wymaga dobrej znajomości przepisów prawnych, aby móc prawidłowo ocenić sytuację i przedsięwziąć odpowiednie kroki w celu poradzenia sobie z niepłacącym najemcą lub innymi wyzwaniami związanymi z wynajmowaniem nieruchomości. Aby móc złożyć wypowiedzenie, muszą zostać spełnione wszystkie z poniższych punktów:
- zaległości wynoszą minimum trzech pełnych okresów płatności;
- najemca dostał pisemne wezwanie do zapłaty oraz zawiadomiony o zamiarze wypowiedzenia umowy;
- najemca otrzymał dodatkowy czas na uregulowanie zaległości (minimum miesiąc);
- najemca nie opłacił zaległości.
Jak dochodzić zaległego czynszu i odsetek?
W przypadku braku płatności ze strony najemcy wynajmujący ma prawo do dochodzenia swoich praw w sądzie, w tym do zaległego czynszu i powstałych przez ten czas odsetek. Wówczas niezbędne jest skierowanie wniosku do sądu. Przed rozpoczęciem postępowania wynajmujący musi sporządzić pozew o zapłatę zaległości oraz wnieść go do właściwego sądu rejonowego. Zgodnie z prawem właściciel może pozwać wszystkie osoby uwzględnione w umowie najmu oraz osoby pełnoletnie, które w trybie stałym mieszkały z najemcą lub najemcami.
Gotowy formularz pozwu można pobrać ze strony internetowej sądu lub otrzymać bezpośrednio w administracji sądowej. Przy składaniu pozwu wnosi się dodatkową opłatę, której wartość uzależniona jest od wysokości zaległości i rośnie proporcjonalnie. Odpisy formularza i załączników należy doręczyć najemcom, przy czym każdy z nich powinien otrzymać osobny egzemplarz.
Czy rzeczy wniesione do lokalu przez najemcę można potraktować jako zastaw?
Jeżeli najemca zalega z płatnością czynszu, to wynajmujący może potraktować rzeczy wniesione przez najemcę do lokalu jako zastaw. To bardzo rozsądny wybór, ponieważ może okazać się, że nawet po wyroku sądu najemca będzie niewypłacalny lub za wszelką cenę będzie unikał wykonania wyroku i zapłaty należnej kwoty. W zastaw mogą wchodzić przedmioty wniesione do lokalu przez najemcę i jego rodzinę, z wyłączeniem m.in.:
- zapasów żywności;
- przedmiotów urządzenia domowego, które są niezbędne lokatorowi;
- przedmiotów do nauki;
- przedmiotów do pracy;
- przedmiotów związanych z praktyką religijną.
Najemca nie płaci i nie chce opuścić lokalu
Zdarza się także, że najemca nie tylko nie płaci, ale także nie chce opuścić lokalu. Jeżeli czas wypowiedzenia minął, to właściciel powinien skierować do sądu sprawę o rozpoczęcie eksmisji takiego lokatora. Nie jest to jednak takie proste i może znacznie się wydłużać. Komornik może dokonać eksmisji dopiero wtedy, gdy gmina wskaże najemcy alternatywny lokal socjalny. Niestety w takich sytuacjach z reguły nie można wyrzucić najemcy na własną rękę oraz zgodnie z prawem nie można wymienić zamków w drzwiach.
Jak się przed tym zabezpieczyć?
Przed problematycznymi najemcami warto się zabezpieczyć. Jednym ze sposobów może być postawienie na umowy najmu instytucjonalnego lub okazjonalnego. Przy nich procedura eksmisji jest znacznie krótsza oraz lepiej chronią one wynajmującego. Warto także unikać problematycznych najemców. Można to osiągnąć, dzięki współpracy z profesjonalnymi firmami, które mają wieloletnie doświadczenie w wynajmowaniu lokali i ich obsłudze. Jedną z takich firm jest Zarządzanie Nieruchomościami Andrzej Borowicz. Wieloletnie doświadczenie ekspertów z tej firmy sprawia, że ryzyko występowania niepłacących najemców redukowane jest do minimum, a ewentualne problemy rozwiązywane są na bieżąco.